El Gobierno reduce las comisiones e incentiva la conversión de hipotecas a tipo fijo

La nueva ley hipotecaria abarata las comisiones de amortización anticipada de los préstamos a tipo variable, hasta anularse a partir de cinco años. Las comisiones por conversión de tipo variable a fijo se suprimen a partir del tercer año y se rebajan los gastos de notaría y registro.

El Consejo de Ministros aprobó este viernes el Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario en el que el Gobierno lleva trabajando desde hace meses. Entre las principales novedades, la nueva legislación abarata las comisiones de cancelación anticipada de las hipotecas a tipo variable y establece incentivos para fomentar el traspaso de hipotecas de tipo variable a tasa fija. Además, y para elevar la transparencia, se establecen nuevas exigencias de información al cliente por parte de los bancos, incluyendo detalles sobre la existencia de cláusulas potencialmente abusivas u opacas que estén recogidas en la hipoteca.

Otra de las medidas incluidas en el proyecto de ley es el endurecimiento de las condiciones para que la banca puedan iniciar la ejecución de un préstamo hipotecario: deben haberse producido nueve impagos mensuales o del 2% del capital concedido, durante la primera mitad de la vida del préstamo.

Los cambios afectan a particulares y autónomos.

La norma, que se envía ahora al Congreso para superar el trámite parlamentario, es el resultado de la trasposición de la Directiva europea sobre Contratos de crédito.

Comisiones por cancelación anticipada

La nueva ley rebaja las comisiones por cancelación anticipada de la hipoteca, una medida que no afectará a las préstamos ya suscritos, sino a las hipotecas que se firmen con posterioridad a la entrada en vigor de la reforma.

La comisión de cancelación para los préstamos a tipo variable será cero a partir del quinto año o del tercer año de vigencia del contrato, en función de lo que se hubiera pactado. En el primer caso (cinco años), el límite será del 0,25% del capital desembolsado anticipadamente. En el segundo (tres años) será del 0,50%. En la actualidad, estos porcentajes son del 0,50% de lo amortizado anticipadamente, si ésta se produce dentro de los cinco primeros años de vida del contrato, o del 0,25% si se produce en un momento posterior.

En el caso de cancelación de los préstamos a tipo fijo, los porcentajes máximos que la norma establece serán del 4% de la cantidad anticipada si esta se efectúa en los 10 primeros años y del 3% si es con posterioridad. En la actualidad no existe límite legal alguno para los préstamos a tipo fijo.

Conversión de hipotecas a tipo fijo

Por lo que respecta a los incentivos para la conversión de hipotecas de tipo variable a fijo, la comisión máxima será del 0,25% del capital pendiente de amortizar si la novación o subrogación del préstamo se produce durante los tres primeros años de vigencia del contrato y de cero si se produce con posterioridad. Estos incentivos pueden aplicarse a las hipotecas ya firmadas.

Además, se rebajan los aranceles de notarios y registradores que se corresponderían con los vigentes para un documento sin cuantía (unos 30 euros) y una inscripción mínima (unos 24 euros).

La nueva norma también prevé la posibilidad de que el consumidor pueda solicitar en cualquier momento de la vida del préstamo la conversión -en euros o en la divisa en la que percibe la mayoría de los ingresos-, de una hipoteca firmada en origen en moneda extranjera.

Límite a las ventas cruzadas

El proyecto de ley, por otra parte, prohíbe, con carácter general, las ventas vinculadas por parte de los bancos, es decir, aquellas que obligan al consumidor a contratar una serie de productos financieros como condición para obtener la hipoteca. Con la nueva norma, las entidades financieras deberán plantear al consumidor ofertas alternativas; es decir, con o sin productos asociados. En estas ventas combinadas, la entidad financiera informará de los distintos presupuestos, como una medida de transparencia obligatoria.

Más transparencia

La mejora de la transparencia es otros de los objetivos que persigue el proyecto de ley. En la fase precontractual, el banco deberá entregar al cliente, con una antelación mínima de siete días respecto de la firma del contrato, documentación detallada sobre la oferta de crédito, la existencia de cláusulas potencialmente sensibles y escenarios de evolución de cuotas en función de previsiones sobre tipos de interés y segurosasociados.

Durante esos siete días previos a la firma del contrato, el notario asesorará de forma gratuita y verificará mediante acta que el consumidor ha recibido y comprende las consecuencias jurídicas y económicas del contrato que va a firmar. Esta es una condición necesaria para que el notario autorice la escritura.

Ejecución hipotecaria

La norma endurece las condiciones para que un banco pueda iniciar una ejecución hipotecaria. En concreto, se amplía a nueve cuotas mensuales impagadas o a una cuantía que supere el 2% del capital concedido el requisito para que la entidad financiera pueda iniciar la ejecución del préstamo durante la primera mitad de su vigencia. Durante la segunda mitad, el porcentaje es del 4% o de 12 cuotas mensuales impagadas. El cambio afecta a hipotecas nuevas o ya contratadas.

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